Ansvaret følger eieren, ikke beboeren

Forskrift om brannforebygging § 7 legger plikten på eieren av boligen. Leier du ut, er det du som er eier — enten du leier ut en sokkelleilighet, et rom i egen bolig, eller femti leiligheter gjennom et selskap.

Det står ingenting i forskriften om at ansvaret flytter seg til leietaker når nøkkelen er overlevert. Leietaker har riktignok et eget ansvar for det daglige ettersynet — vi kommer tilbake til det — men selve plikten blir værende hos deg.

Tre krav du må oppfylle

1. Brannvarsling som høres

Boligen skal ha brannalarmanlegg eller nok røykvarslere til at det er minst én i hver etasje. De skal dekke kjøkken, stue, sonen utenfor soverom og sonen utenfor tekniske rom.

Det viktigste kravet er dette: alarmen skal kunne høres tydelig på soverommet når døra er lukket.

Det er her mange utleiedeler faller igjennom. En varsler i gangen i hovedetasjen hjelper ikke den som sover i sokkelen med døra igjen.

Merk at forskriften stiller et funksjonskrav, ikke et krav om en bestemt løsning. Du kan oppfylle det med sammenkoblede varslere, med et brannalarmanlegg, eller med egne varslere plassert riktig. I boliger over flere plan er sammenkobling som regel den enkleste veien dit.

2. Slokkeutstyr som dekker hele boligen

Det skal være minst ett av disse, og det skal kunne brukes i alle rom:

• formfast brannslange med innvendig diameter på minst 10 mm, fast tilkoblet vannettet
• pulverapparat på minst 6 kg med ABC-pulver
• skum- eller vannapparat på minst 9 liter
• skum- eller vannapparat på minst 6 liter med effektivitetsklasse minst 21A
• eller annet manuelt slokkeutstyr med tilsvarende slokkekapasitet

Har du en utleiedel med egen inngang, holder det ikke at apparatet står i hovedleiligheten. Det skal være tilgjengelig for den som bor der.

3. Kontroll — og dette er punktet folk glemmer

Forskriften krever at du som eier sørger for at røykvarslere og slokkeutstyr blir kontrollert ved funksjonsprøve eller ettersyn i samsvar med leverandørens anvisninger, og vedlikeholdt slik at de virker.

Det holder altså ikke å ha utstyret. Det skal kontrolleres, og det skal virke når det trengs. Vi tilbyr kontroll av brannslokkingsapparater som en løpende tjeneste.

Et pulverapparat som har stått i en bod i tolv år er ikke dokumentert i orden fordi ingen har rørt det. En røykvarsler med utladet batteri oppfyller ikke kravet, selv om den henger der den skal.

Du skal også informere leietaker

Forskriftens § 4 sier at eieren skal gjøre den som bruker boligen kjent med egenskapene ved bygget som har betydning for brannsikkerheten.

I praksis: vis hvor slokkeutstyret er, hvor rømningsveien går, og hvordan varsleren testes. Skriv det ned og legg det ved leiekontrakten. Det tar ti minutter, og det er den enkleste delen av regelverket å oppfylle.

Leier du ut flere enheter i samme bygg, har du i tillegg et ansvar for å samordne bruken slik at den samlet sett er brannsikker.

Forskriften krever også at du som eier har kunnskap om bygningsdeler, installasjoner og utstyr som skal oppdage brann eller begrense konsekvensene av den. Det er vanskelig å ha den kunnskapen om ingen har sett på anlegget på mange år.

Brannvarsling er ikke det eneste som skal kontrolleres

To plikter som ofte glemmes:

§ 5 krever at bygningsdeler og sikkerhetsinnretninger som skal oppdage brann eller begrense konsekvensene, blir kontrollert og vedlikeholdt. I praksis: branndører, brannskiller mellom enhetene, ledelys og rømningsveimarkering. Særlig relevant i bygårder og hybelhus.

Forskriften setter ingen fast frist. Omfang og hyppighet skal tilpasses byggets størrelse, kompleksitet, bruk og risiko — som er grunnen til at «årlig kontroll» ikke er noe generelt krav, men ofte er et fornuftig nivå. Vi har skrevet mer om kontroll og dokumentasjon av brannvern.

§ 6 gjelder hvis utleiedelen har vedovn eller peis. Du skal melde fra til kommunen ved nytt ildsted eller vesentlige endringer på fyringsanlegget, sørge for at anlegget virker, og gi feieren atkomst når varsel om feiing eller tilsyn kommer.

Leier du ut som virksomhet? Da skjerpes kravet

Her er forskjellen mange overser. Er utleien organisert som en virksomhet, gjelder § 9 og § 10 i tillegg. Da skal du:

• fastsette mål og iverksette planer og tiltak for å sikre bygget mot brann
• ha rutiner som sikrer at brannkravene overholdes
• ha rutiner for å avdekke og rette mangler ved bygningsdeler, installasjoner og utstyr
• kunne dokumentere at pliktene er oppfylt

«Virksomhet» favner videre enn folk tror. Loven definerer det som ethvert offentlig og privat foretak, uansett om det er etablert med tanke på fortjeneste eller ikke. Det omfatter aksjeselskap, enkeltpersonforetak, stiftelser — og borettslag og eierseksjonssameier, som er virksomhet for byggverket og fellesarealene. Er du i styret, se vår side om sikkerhet i borettslag og sameie.

Dokumentasjonsplikten gjelder uansett størrelse, men omfanget skal tilpasses byggets størrelse, kompleksitet, bruk og risiko. Et lite sameie skal ikke ha samme perm som en portefølje på tre hundre enheter.

Poenget er dette: ved tilsyn, i et forsikringsoppgjør eller i en tvist er det dokumentasjonen som gjelder — ikke hva du husker at du gjorde. Og den er vanskelig å skaffe i etterkant.

Eldre bygg har en oppgraderingsplikt

§ 8 pålegger eieren å oppgradere sikkerhetsnivået i bygget til minst nivået i byggeforskriften av 1984 eller senere. Plikten gjelder så langt den kan gjennomføres innenfor en praktisk og økonomisk forsvarlig ramme.

Leier du ut i en eldre bygård eller en sokkel som ble innredet på syttitallet, er dette verdt en gjennomgang.

Er utleiedelen godkjent?

Dette er et eget regelsett, uavhengig av brannforskriften. En selvstendig utleieenhet er søknadspliktig, og det stilles krav til rømningsveier og brannskille mellom enhetene.

Kjellerleilighet eller loftsleilighet med bare innvendig trapp krever normalt en ekstra rømningsvei. Reglene varierer med byggeår og praktiseres litt ulikt fra kommune til kommune, så her bør du snakke med byggesaksavdelingen i din kommune.

Vi hjelper deg med varsling, slokkeutstyr og dokumentasjon. Selve godkjenningen av utleiedelen er det kommunen som gjør.

Hva leietaker faktisk har ansvar for

For ordens skyld, siden dette ofte blandes sammen.

Etter brannforskriften § 11 skal leietaker:

• bruke boligen i tråd med brannkravene
• holde rømningsveier frie og framkommelige
• si fra til deg om skader eller forfall som påvirker brannsikkerheten
• gjøre strakstiltak hvis noe vesentlig reduserer sikkerheten

I tillegg sier husleieloven § 5-3 at leieren plikter å foreta nødvendig funksjonskontroll, rengjøring, batteriskift og testing av røykvarsler og brannslokkingsutstyr. Det er lovens utgangspunkt — du trenger ikke avtale det inn, men du kan avtale deg bort fra det.

Må utstyret skiftes ut, er det derimot ditt ansvar. Og ettersynet leietaker gjør, fritar deg ikke fra kontroll- og vedlikeholdsplikten etter brannforskriften.

En ting flere utleiere ikke vet: husleieloven § 5-6 gir deg rett til adgang til boligen for tilsyn og pliktig vedlikehold, mot melding i rimelig tid. Du har altså lov til å komme inn og få gjort kontrollen mens leietaker bor der.

Hvordan vi løser det

Sikkerhetsgruppen er totalleverandør av sikkerhetstjenester. For utleiere betyr det at hele kjeden ligger hos oss:

Brannvarsling som dekker kravet i § 7, også i boliger over flere plan der varslerne må henge sammen. Vi har også smart brannvarsler som skiller matos fra brann — verdt å vurdere i hybler og små enheter der kjøkkenet ligger tett på soverommet, og der falske alarmer ellers ender med at noen tar ut batteriet.

Slokkeutstyr levert, plassert og kontrollert. Vi holder oversikt over når hvert apparat skal etterses, slik at du slipper å gjøre det.

Brannrapport med en prioritert tiltaksliste. Du får vite hva som må gjøres først, hva som kan vente, og hva som er greit som det er.

Dokumentasjon som går rett inn i internkontrollen. Dette er ofte det som mangler hos profesjonelle utleiere — og det som er vanskeligst å skaffe i etterkant.

Du kjøper ikke utstyr. Du får en tjeneste som virker.

Vi har egen døgnbemannet alarmsentral med offentlig godkjenning, egne utrykningsenheter og 10 000 installasjoner. Har du flere enheter, kan brannvarslingen kobles til sentralen vår, slik at det faktisk skjer noe når en alarm går i en bolig ingen av dere er i.

Utleieboliger har ofte flere behov samtidig

To som går igjen:

• Vann- og lekkasjealarm — vannskader er en av de dyreste skadetypene, og en leietaker oppdager dem sjelden i tide.
• Elektronisk låsing — nøkkelhåndtering ved inn- og utflytting blir enklere når du slipper å bytte sylinder hver gang.

Til deg som forvalter eller formidler utleieboliger

Driver du utleiemegling eller boligforvaltning, sitter du med en portefølje der de samme kravene gjelder for hver eneste eier du representerer — og der etterlevelsen sannsynligvis varierer mye.

Vi samarbeider med utleiemeglere og forvaltere om å løse brannsikkerheten for deres utleiere. Hvordan samarbeidet settes opp, tilpasser vi etter hvordan dere jobber. Da får du et konkret svar å gi når spørsmålet kommer.

Vi tar en kort befaring uten kostnad og går gjennom hva som mangler i din utleiebolig. Når passer det at vi kommer innom?

Ta kontakt · Sikkerhetsgruppen · Bjørnerudveien 8, 1266 Oslo · 23 03 07 70